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　　青山区“三旧”改造53街坊消防站房屋征收项目征收补偿方案

　　为加快旧城区改建，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等相关法律法规规定，青山区人民政府对青山区“三旧”改造53街坊消防站房屋征收项目国有土地上的房屋实施征收。该项目经青山区第十五届人民代表大会第三次会议审议通过，纳入青山区2019年国民经济和社会发展计划，并已取得武汉市国土资源和规划局青山分局《关于青山消防站建设项目（53街坊消防站）的规划意见》（青土资规函〔2018〕14号）。为依法实施房屋征收补偿工作，保障被征收人、公有房屋承租人合法权益，现制定该项目征收补偿方案。

　　一、法律依据

　　（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）；

　　（二）《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号）；

　　（三）《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（武汉市人民政府令第234号公布，武汉市人民政府令第275号修订）；

　　（四）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

　　（五）其他相关法律法规。

　　二、基本情况　

　　（一）项目名称：青山区“三旧”改造53街坊消防站房屋征收项目

　　（二）征收目的：旧城区改建

　　（三）项目征收范围：位于青山区红卫路（东临建设二路，南临建港南路，西临市公安局青山分局治安拘留所，北临中南冶勘仓库，详见征收范围线）。

　　（四）项目调查概况：占地面积约4884.34平方米（最终以实测为准），征收总户数约197户、征收房屋建筑面积约12650.33平方米（具体数据均以审计结果为准）。

　　（五）房屋征收部门：武汉市青山区城区改造更新局

　　（六）房屋征收实施单位：武汉市青山区人民政府红卫路街办事处

　　（七）被征收人是指被征收房屋的所有权人。公有房屋承租人是指与公有房屋的产权人或者管理人建立租赁关系，并执行政府规定标准租金的直管公房和自管公房承租人，公共租赁住房、廉租住房的承租人除外。

　　（八）被征收房屋建筑面积和房屋用途的认定

　　被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　（九）征收签约期限为3个月，自该项目被征收房屋评估结果公布之日起计算。

　　三、住宅房屋补偿

　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征收公有住宅房屋，补偿方式由公有房屋承租人选择。

　　被征收房屋和产权调换房屋的价值由依法选定的房地产价格评估机构评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　（一）货币补偿

　　被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，房屋征收部门按被征收房屋价值向被征收人、公有房屋承租人支付货币补偿费。

　　即：被征收房屋价值补偿费＝被征收房屋评估单价×被征收房屋建筑面积（证载建筑面积＋经认定为合法住宅建筑面积＋经认定为历史遗留未经登记建筑打折后的建筑面积）。

　　（二）房屋产权调换

　　1.被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人结算被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

　　2.住宅房屋被征收人选择产权调换，给予建筑面积补助，补助标准为被征收房屋建筑面积的12％。

　　建筑面积补助费＝被征收房屋建筑面积（证载建筑面积＋经认定为合法住宅建筑面积＋经认定为历史遗留未经登记建筑打折后的建筑面积）×12％×产权调换房结算单价（如产权调换房单价低于被征收房屋评估价的，按被征收房屋评估价计算）

　　3.产权调换方式及选房原则

　　（1）征收个人住宅房屋、公有住宅房屋，按被征收房屋所有权证或公有房屋租约证明，采取“一证一套”（产权共有的视为“一证”）选取产权调换房屋。

　　（2）本着先签约、先搬迁、先选房的原则确定其选房顺序。

　　4.产权调换房源

　　（1）53街坊项目：户型为一室一厅、二室一厅、三室一厅和三室二厅，面积：50平方米至150平方米之间（最终以房屋管理部门实测为准），交房期预计为36个月，交房标准为毛坯房。

　　该项目被征收户安置面积＝被征收房屋建筑面积（证载建筑面积＋经认定为合法住宅建筑面积＋经认定为历史遗留未经登记建筑打折后的建筑面积）＋被征收房屋建筑面积（证载建筑面积＋经认定为合法住宅建筑面积＋经认定为历史遗留未经登记建筑打折后的建筑面积）×12％，本产权调换房选房原则为先签约、先选房、安置面积就近靠档。

　　53街坊产权调换房结算价格为17000元/平方米。

　　个人住宅房屋被征收人或公有房屋承租人选择53街坊产权调换商品房的，给予产权调换房屋补助，计算方式如下：

　　产权调换房屋补助费＝被征收房屋证载建筑面积×补助标准。

　　补助标准：每平方米1500元。

　　（2）金科城项目：洪山区大洲村（K2地块），产权调换房套数：50套，户型:三室二厅、四室二厅，建筑面积约112平方米至142平方米之间（最终以房屋管理部门实测为准），产权调换房交房时间预期为2020年12月30日，交房标准为毛坯房。

　　该项目被征收户安置面积＝被征收房屋建筑面积（证载建筑面积＋经认定为合法住宅建筑面积＋经认定为历史遗留未经登记建筑打折后的建筑面积）＋被征收房屋建筑面积（证载建筑面积＋经认定为合法住宅建筑面积＋经认定为历史遗留未经登记建筑打折后的建筑面积）×12％。

　　金科城产权调换房结算均价为17900元/平方米。

　　个人住宅房屋被征收人或公有房屋承租人选择金科城产权调换商品房的，给予产权调换房屋补助，计算方式如下：

　　产权调换房屋补助费＝被征收房屋证载建筑面积×补助标准。

　　补助标准：每平方米1500元。

　　四、直管、自管公有房屋补偿

　　征收公有住宅房屋，公有房屋承租人可以获得征收补偿，符合房改条件的，应当先进行房改，房屋征收部门对房改后的所有权人进行征收补偿，并与所有权人签订房屋征收补偿协议；不符合房改条件的，补偿方式和标准如下：

　　1.公有房屋承租人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人按被征收房屋价值补偿费的10％给予补偿，对公有房屋承租人（凭《武汉市公有房屋住宅租约》或产权单位确权单）按被征收房屋价值补偿费的90％给予补偿。房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

　　2.公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人与公有房屋承租人签订房屋租赁协议，继续保持租赁关系。

　　五、住宅房屋搬迁补偿

　　给予被征收人、公有房屋承租人搬迁费每户1600元。

　　六、住宅房屋临时安置补偿

　　临时安置补偿费由选定的房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　（一）被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，一次性支付3个月的临时安置补偿费。

　　（二）被征收人、公有房屋承租人选择产权调换的，其临时安置补偿费从被征收户签约搬迁腾退之日起至产权调换房屋交付时止。签署补偿协议时约定过渡期限，并按约定过渡期限预付临时安置补偿费，交房时多退少补。超过补偿协议约定的过渡期限，产权调换房屋还未交付的，按照增加50％的标准支付临时安置补偿费。

　　（三）征收个人住宅房屋，被征收房屋建筑面积（证载建筑面积＋经认定为合法住宅建筑面积＋经认定为历史遗留未经登记建筑打折后的建筑面积）不足60平方米，按照建筑面积60平方米计算临时安置补偿费。

　　七、房屋附属设施补偿

　　（一）室内装饰装修补偿

　　被征收房屋室内自行装修的补偿，补偿费在400元/㎡以内（含400元/㎡）的，由房屋征收部门和被征收人、公有房屋承租人协商确定，协商不成或标准超过400元/㎡的，委托该项目依法选定的房地产价格评估机构评估确定。

　　（二）对于自行封闭的阳台，搭建的夹层、假层、暗楼、无烟灶台、吊脚楼、外挑等，补偿标准如下：

　　被征收人、公有房屋承租人不同意按上述标准补偿的，由该项目选定的房地产价格评估机构评估确定。

　　（三）附属物的征收补偿由选定的房地产价格评估机构评估确定。

　　（四）附属设施补偿标准

　　1.电话移机费：每部216元；

　　2.有线电视复装费：每户380元；

　　3.宽带上网：凭报装单据补偿每户308元；

　　4.电热水器、燃气热水器移机费：每台200元；

　　5.水表迁移费：独表每块200元，分表每块80元；

　　6.电表迁移费：独表每块480元，分时电表每块780元，分表每块100元；

　　7.空调移机费：窗机每台200元、分体机每台300元、柜机每台500元；

　　以上7项按打包价3000元进行补偿，超过3000元打包价的按票据据实结算。

　　8.太阳能热水器、地暖、水暖设施由评估公司确定补偿价值；

　　9.管道煤气迁移费：每户2400元。

　　八、补助

　　（一）货币补助

　　征收个人住宅房屋，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，按照被征收房屋价值补偿费的20％的标准给予货币补助。征收直管公房、自管公房的货币补助款支付给公有房屋承租人。

　　（二）保底面积补助

　　征收个人住宅，建筑面积（证载建筑面积＋经认定为合法住宅建筑面积＋经认定为历史遗留未经登记建筑打折后的建筑面积）不足40平方米（涉及房屋所有权、公有房屋承租权共有的，房屋建筑面积合并计算），且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房的，按照40平方米给予征收补偿。

　　公有房屋承租人符合前款条件的，超出被征收房屋建筑面积部分的货币补偿款由房屋征收部门全部支付给公有房屋承租人。

　　（三）个人住宅房屋生活困难补助

　　1.低保困难补助：

　　被征收人、公有房屋承租人或其法定被监护人、直系亲属已纳入本市城市居民最低生活保障户，按20000元/户给予一次性补助。

　　 2.重症患者困难补助：

　　被征收人、公有房屋承租人或其法定被监护人、直系亲属，经本市社保部门认定为重症患者的，按10000元/人给予一次性补助。

　　3.残疾困难补助：

　　被征收人、公有房屋承租人或其法定被监护人、直系亲属持有省（市）残联核发的残疾证，按20000元/人给予一次性补助。同时对残疾人家庭搬迁费增加50％，临时安置费增加20％。

　　4.被征收人或公有房屋承租人如符合上述低保、重症、残疾三项补助条件中的多项，困难补助可累加计算，但每户最高不超过5万元。

　　5.失独家庭困难补助：

　　被征收户系失独家庭的，由所在社区出具证明，经街道计生部门复核后按10000元/户给予一次性补助。

　　以上直系亲属系指：被征收人、公有房屋承租人的配偶、子女和父母（含配偶父母）。

　　（四）个人住房困难补助

　　征收个人住宅或者公有住宅房屋，建筑面积（证载建筑面积＋经认定为合法住宅建筑面积＋经认定为历史遗留未经登记建筑打折后的建筑面积）不足60平方米（涉及到房屋所有权、承租权共有的，房屋建筑面积合并计算）且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，可以给予住房困难补助。补助标准为：建筑面积为40平方米以下（含40平方米）的，按被征收房屋价值的10％给予补助，建筑面积每增加1个平方米，补助标准降低0.5％。

　　（五）征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。在《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布前（即2012年12月3日前），住宅已作为商业门面（系指用于商业经营的一楼门面）使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营面积部分（具有相应资质的测绘单位实测确定）给予补助，补助标准为同地段类似商业门面与被征收住宅房屋市场评估价格差额的50％。

　　九、非住宅房屋补偿

　　（一）被征收房屋价值的补偿

　　被征收房屋价值由被征收人、公有房屋承租人选定的房地产价格评估机构，按照评估办法评估并结合被征收房屋证载建筑面积和用途确定。

　　（二）征收直管、自管公有非住宅房屋

　　被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，房屋征收部门对被征收人按被征收房屋价值补偿费的30％予以补偿，对公有房屋承租人按被征收房屋价值补偿费的70％予以补偿。

　　被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，产权调换房屋由原公有房屋承租人承租，被征收人应与原公有房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　（三）房屋搬迁补偿

　　非住宅房屋可恢复使用的设备搬迁补偿费参照同期市场价格，并经选定的房地产价格评估机构评估确定。选择产权调换的按评估确定的搬迁补偿费双倍计算。

　　对无法恢复使用的设备，按购置价扣除折旧后，由选定的房地产价格评估机构评估计算一次性费用。

　　（四）临时安置补偿

　　征收办公用房及其他非生产经营性用房，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置补偿费。选择货币补偿的，一次性支付被征收人或者公有房屋承租人3个月的临时安置补偿费。

　　临时安置补偿费，由选定的房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　（五）停产停业损失补偿

　　因征收生产经营性用房造成停产停业，对被征收人或者公有房屋承租人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：

　　1.被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产经营性用房；

　　2.有合法有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋。

　　具备前述条件的，房屋征收部门给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5％的补偿。

　　被征收人或者公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5％的，应向房屋征收部门提供房屋被征收前3年的效益情况等证明材料，由该项目选定的房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按评估结果予以补偿。选择货币补偿的，停产停业期限按照6个月计算。

　　十、奖励

　　（一）个人住宅房屋搬迁进度奖

　　1.被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿方式的搬迁进度奖。

　　房屋征收评估结果公布之日起，60日内被征收人、公有房屋承租人签订征收补偿协议并上交房屋权证且按期搬迁的，给予被征收房屋价值10％的奖励，不足40000元的按40000元计算；第61日至征收签约期限截止履行完毕前述义务的，给予被征收房屋价值5％的奖励，不足20000元的按20000元计算。超过征收签约期限的不予奖励。

　　2.被征收人、公有房屋承租人选择产权调换方式的搬迁进度奖。

　　房屋征收评估结果公布之日起，60日内被征收人、公有房屋承租人签订征收补偿协议并上交房屋权证且按期搬迁的，给予被征收房屋价值2％的奖励；第61日至征收签约期限截止履行完毕前述义务的，给予被征收房屋价值1％的奖励。超过征收签约期限的不予奖励。

　　（二）非住宅搬迁奖励

　　被征收房屋建筑面积（包括未经登记建筑）小于1000㎡的,奖励人民币20000元/户；被征收房屋建筑面积大于等于1000㎡小于2000㎡的，奖励人民币40000元/户；被征收房屋建筑面积大于等于2000㎡小于5000㎡的，奖励人民币80000元/户；被征收房屋建筑面积大于等于5000㎡的,奖励人民币160000元/户。

　　十一、其他事项

　　（一）本方案未尽事宜，按国家及武汉市有关政策执行。

　　（二）本方案由武汉市青山区城区改造更新局负责解释。

　　附件：青山区“三旧”改造53街坊消防站房屋征收项目   未经登记建筑征收补偿细则

　　青山区人民政府

　　                                   2019年12月31日

　　附件

　　青山区“三旧”改造53街坊消防站房屋征收项目未经登记建筑征收补偿细则

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》、《武汉市国有土地上房屋征收涉及历史遗留未经登记建筑补偿指导意见》等相关规定,结合本项目实际，制定本细则。

　　第一条 未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的房屋。

　　第二条 由个人建造的未经登记建筑权利人提出认定申请，提交有关未经登记建筑建造资料，并经二位以上有完全民事行为能力的相邻关系人证明，报街道核实，街道依据申请核查有关资料，确定未经登记建筑建造年限。

　　第三条 取得建设工程规划许可证且按照许可内容建设的未经登记建筑，可认定为未经登记的合法建筑，按照合法建筑补偿标准给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策。

　　原房屋有合法房屋权属证书，拆除改建后的房屋未经登记，改建后的房屋建筑面积与原证载面积一致的部分，可认定为未经登记的合法建筑，按照合法建筑补偿标准给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策。

　　第四条 2004年9月20日以前,未取得建设工程规划许可证建设的历史遗留未经登记建筑,或者未按照许可内容建设的超出部分,对实际用途为非商业用途的,经认定后,按照下列标准给予补偿,并给予相应的补助、奖励：

　　(一)1991年7月3日之前建成的,按照不超过房屋实际用途价值的95%给予补偿;

　　(二)1991年7月4日至2001年11月1日期间建成的,按照不超过房屋实际用途价值的90%给予补偿;

　　(三)2001年11月2日至2004年9月20日期间建成的,按照不超过房屋实际用途价值的85%给予补偿。

　　第五条 2004年9月20日以前,未取得建设工程规划许可证建设的历史遗留未经登记建筑,或者未按照许可内容建设的超出部分,对实际用途为商业用途的个人房屋,经认定后,按照下列标准给予补偿,并给予相应的补助、奖励：

　　(一)1991年7月3日之前建成的,按照不超过住宅用途价值的95%给予补偿;

　　(二)1991年7月4日至2001年11月1日期间建成的,按照不超过住宅用途价值的90%给予补偿;

　　(三)2001年11月2日至2004年9月20日期间建成的，按照不超过住宅用途价值的85%给予补偿。

　　对认定为历史遗留未经登记建筑且实际作为商业门面使用的个人房屋，按照历史遗留未经登记建筑住宅用途房屋的价值给予补偿。在《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布前（即2012年12月3日前），历史遗留未经登记建筑住宅用途房屋已作为商业门面（系指用于商业经营的一楼门面）使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营部分（具有相应资质的测绘单位实测确定）给予补助，补助标准为同地段类似商业门面与历史遗留未经登记建筑住宅用途房屋市场评估价格差额的50%。

　　第六条 2004年9月20日以前,未取得建设工程规划许可证建设的历史遗留未经登记建筑,或者未按照许可内容建设的超出部分,对实际用途为商业用途的单位房屋,经认定后,按照下列标准给予补偿,并给予相应的补助、奖励：

　　 (一)1991年7月3日之前建成的,按照不超过办公用途价值的95%给予补偿；

　　(二)1991年7月4日至2001年11月1日期间建成的,按照不超过办公用途价值的90%给予补偿;

　　(三)2001年11月2日至2004年9月20日期间建成的，按照不超过办公用途价值的85%给予补偿。

　　对认定为历史遗留未经登记建筑且实际作为商业门面使用的单位房屋，按照历史遗留办公用途房屋的价值给予补偿，在《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布前（即2012年12月3日前），被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为商业门面（系指用于商业经营的一楼门面）使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的，若改变用途部分房屋实际价值高于办公用途房屋价值的，对其实际用于经营的部分按两者价差的30%给予补助。

　　第七条 原房屋有合法房屋权属证书,2004年9月20日以前拆除改建,改建后的房屋未经登记,改建后的房屋建筑面积超出原证载面积的部分,参照本意见第四条、第五条、第六条执行。

　　第八条 历史遗留未经登记建筑征收补助、奖励需要以被征收房屋价值为基数计算的,按照本意见指导标准确定的被征收房屋价值实际补偿数额为基数计算。

　　第九条 2004年9月20日以后,未取得建设工程规划许可证建成的未经登记建筑,或者未按照许可内容建设的超出部分,不予补偿。

　　原有房屋有合法房屋权属证书,2004年9月20日以后拆除改建,改建后的房屋未经登记,改建后的房屋建筑面积超出原证载面积的部分,不予补偿。

　　第十条  符合前述规定的未经登记建筑，其未经登记建筑权利人应配合征收部门进行调查、认定工作。因未经登记建筑权利人的不配合，导致房屋征收部门未能完成对未经登记建筑的调查、认定工作的，相应后果由未经登记建筑权利人自行承担。